賃貸借契約の際に、借主より預かる敷金は、賃貸借から生じる借主の債務と相殺することができますが、大家さんは、借主に部屋を貸す対価として毎月の家賃を受け取っているのですから、通常使用によって生じる汚れなどは、その家賃をもって賄うものであり、敷金によって精算するべき類のものではありません。
しかし、汚れたり傷のあったままでは次の借主がつかない可能性があり、大家さんも困ってしまうでしょう。
そこで、通常使用によって生じるもの（大家さんの負担で修復するべきもの）と、それ以外のもの（敷金によって精算できるもの）との区別をどのような基準によって分かつのかが、大きな問題となります。
▼ここでは、裁判などで示された事例によって、目安を示してみます。以下は通常の使用とは言い難く、賃借人負担とされるべき事例です。
- 借主の管理が不適切であった（結露を放置など）ことによりカビの被害が広がってしまった場合
- 借主の過失により絨毯にタバコの焦げをつけた場合
- 家具を倒して、畳をへこましてしまった場合
- 退去時の清掃が不十分である場合
- 借主の不注意で雨水が吹き込んでフローリングが変色した場合
- 釘アナ、ネジアナを無断であけてしまった場合
- ペットによる壁の汚れや傷
- 喫煙により、クリーニングで落ちない程（張り替えざるを得ない程度）のヤニによる汚れがある場合
- 借主の子供がドアにシールを貼ってしまっため、シールを削り落とし、ペンキを塗り替えた場合
- 飲み物等を放置したカーペットのカビ・シミ
- クーラからの水漏れ放置による壁の腐食
- 台所の油汚れ
- 冷蔵庫下の錆跡
- キャスター付きイスなどによる傷、凹み
- ペットによる柱などへの傷
- 雨を吹き込ませたことによるフローリングの色落ち
- 風呂、トイレなどの水垢、カビなど
- 日常の不適切な手入れ、用法違反が原因の設備の毀損
⇒敷金トラブルでお悩みの賃借人の方は、こちらをクリックして下さい
▼参考
| 裁判所の見解 |
賃貸借契約の対象となる建物の経年劣化や、賃借人の通常の使用に基づく損耗は賃借人の原状回復義務の範囲に入らない
→建物の通常損耗分を元の状態に回復することは、原状回復義務の範囲に含まれない
→賃借人の故意・過失等による劣化の回復は、原状回復義務の範囲に含まれる |
▼
| 国土交通省の原状回復をめぐるトラブルについてのガイドライン＊ |
原状回復の定義
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物の価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
（＊裁判所の見解に基づいて作成されたガイドライン） |
特約について、当事者間の合意で特別の規定を設けることは、法規に反しないものであれば可能ですが、通常損耗部分についての規定は、判例では特約の成立を否定する、もしくは全面的には認めないことが多いようです。
