－お客様が床面積１００坪ほどの中古ビルを自己資金２割でご購入された場合のシミュレーション－
| 個人名義で取得した場合 |
| 第２回 初年度経費の算出 |
今回は、前回算出した購入目標価格を元に、購入した際の初年度にかかる経費を算出します。
まず、該当物件を探し出し契約を仲介する不動産業者への手数料がかかります。
この手数料は、購入価格の３％プラス６万円とそれの消費税と考えておけばよいでしょう。
次に、登記をし権利証を作成するための法務局への手続きが必要となります。
そこでは登録免許税という税金がかかり、申請代理を為す司法書士への手数料もかかります。
更に、取得税がかかります。取得税も登録免許税も具体的な固定資産税の評価額によって算出されます。しかし、ここでは購入物件の具体的な固定資産評価額は分からないので、目安として以下のとおりの方法で概算を算出します。
取得税の税率は固定資産税評価の４％ですが、平成18年度～平成20年度中の取得であれば土地の税率は３％ 土地の地目が宅地であれば更に１／２に減税 建物の税率は事業用なので3.5％
ここでは、固定資産評価額にかえて、総価格の（リフォーム費用含む）６割を土地・３割を建物として算出します。
固定資産税も、具体的な固定資産評価額によって課税されますので、ここでも取得税同様の価格において、その税率（固定資産税1.4％と都市計画税0.3％の合計）1.7％で算出します。固定資産税は、初年度より課税されますが、初年度は取得した日からの日割りによって清算するものですから、ここでは年央で購入したとして半年分で計算します。
火災保険は、当該ビルに飲食店を入れると割増になるなどの具体的事例により相違しますが、ここでは、一般的な価格によって算出します。初年度は取得した日からの日割りによって清算するものですから、ここでは年央で購入したとして半年分で計算します。
更に、物件取得後リフォームの工期期間は賃貸収入が入らない可能性もありますので、余裕を持って２ヶ月分の返済額を用意しておきましょう。
なお、仲介手数料は取得費として資産に計上するため、初年度の必要経費とならず、建物に関する部分（本件では半分と想定します）が減価償却の対象となります。
以上のような注意事項に沿って初年度経費を算出すると以下のようになりますが、権利金や敷金の引継ぎなどで補填される場合があります。
| 購入手数料 | \2,811,445 | |
| 司法書士手数料（概算） | \75,000 | |
| 取得税(土地…60％、建物30％、固定資産税評価) | \1,701,418 | |
| 内訳 | 土地 | \785,270 |
| 建物 | \916,148 | |
| 登録免許税 | \1,047,027 | |
| 内訳 | 土地 | \523,513 |
| 建物 | \523,513 | |
| 火災保険（半年分／概算） | \15,680 | |
| 固定資産税・都市計画税1.7％（半年分） | \717,720 | |
| 返済金（２か月分） | \973,597 | |
| 初年度経費 | \9,190,603 |
以上の初年度経費に、物件購入・リフォームの総価格の２割の自己資金を合算した金額をご用意いただくことが必要です。
| 購入自己資金 | \18,763,920 |
| 当初ご用意いただく金額 | \26,205,113 |
購入した年の支出予定額は上記のとおりです。
http://www.higashiike-office.com/B-P2.xls をご覧下さい(Microsoft Excel 2000、2002 で動作確認)。お客様が購入されるビルの㎡数によって、より詳しい価格のシミュレーションができます。
