最初に、この程度の規模の中古ビルをどのくらいの価格で購入すべきかを検討します。
そのためには、賃貸料の相場を調べる必要があります。
ここで注意しなければいけないのが、高く賃貸料を設定してしまうと、賃借人の募集に支障をきたし、結果として資金計画に悪影響をきたすということです。
また、現在の賃借人は近隣との比較を必ずしておりますので、相場より安い賃貸物件には応募が集まります。そこで、相場より若干賃貸料は低く設定することにします。
ここでは、東京都23区内駅近隣のビルとし（坪１万円強程度が賃貸料相場）、賃貸料を坪あたり9500円、共益費を坪あたり720円と設定します。
次に賃貸収入を得られる床面積を算出します。建坪100坪のビルであってもすべての面積から賃貸収入を得られあるわけではありません。
そこには、階段部分、エレベーター部分、廊下部分等の、共用部分があります。
ここではその割合を全体の
15％とし、有効賃貸面積を85％とします。
また、即時に満室になるとは限りません、そこで余裕をもって１割程度の空室率をみておきましょう。
更に、中古のビルを購入するわけですから、リフォームの費用を用意しておかなければなりません。現在のニーズに合せたセキュリティシステムなどの導入は賃借人募集の大きな武器となります。ここでは、かなり大規模な改装を想定し、購入価格の７％程度を用意する事にします。
以上の注意事項に沿って、購入目標価格を算出します。
| 総床面積／㎡ |
330 |
| 総床面積／坪 |
100 |
| 有効賃貸床面積 |
85 |
| 空室（１割） |
77 |
| 家賃（坪／9500円／月額） |
\726,750 |
| 共益費（720円／月） |
\55,080 |
| 年間家賃等収入 |
\9,381,960 |
| 利回10％を得るための価格（リフォーム後） |
\93,819,600 |
| リフォーム７％ |
\6,567,372 |
| 購入目標価格 |
\87,252,228 |
http://www.higashiike-office.com/B-P1.xls をご覧下さい(Microsoft
Excel 2000、2002 で動作確認)。お客様が購入されるビルの㎡数によって、より詳しい価格のシミュレーションができます。
