従来は、年間１１０万円までとされていた贈与税の非課税枠が、新制度では一気に２５００万円まで拡がり（ただし、適用を受けられるのは２５００万円まで）、利用しやすくなりました。

今回は、新制度をフルに活用し、賃貸物件を贈与することで、さらに、２５００万円以上の効果が得られる、お子様への贈与プランをご紹介しましょう。

当事務所が注目したのは、賃貸物件は贈与時の時価で評価される点。実際の資産価値よりも、かなり低い評価でお子様へ名義を移転することが出来ます。

そこで、通常、課税計算の際に用いる計算過程を逆算し、どこまでなら非課税で済むか？をシミュレーションしてみました。

通常、私どもが賃貸物件を評価する際に用いる計算過程は

「Ａ」×０．７×０．８×０．７９　＋　「Ａ」×０．３×０．５×０．７

…というものです。

「Ａ」に購入価格を当てはめて計算することで、贈与時における評価額を算出しています。

そして、今回の場合は、上記の式の答えが２５００万円以下であれば、非課税となります（下記）。

「Ａ」×０．７×０．８×０．７９　＋　「Ａ」×０．３×０．５×０．７　≦　２５００万円

上記の式に当てはまるよう「Ａ」を算出すれば良いわけですが、その前に、式にある数値のご説明をしましょう。

式の前段部分
「Ａ」×０．７(*1)×０．８(*2)×０．７９(*3)についてですが、これは、土地部分についての計算です。

＊１
「０．７」については、購入価格「Ａ」に対する土地の割合です。通常では、購入価格の７割が土地、３割が建物に相当しますので、土地について計算するには、「Ａ」に０．７を掛ける必要があります。

＊２
「０．８」については、路線価を指します。贈与税については、路線価で土地を評価します。

＊３
「０．７９」については、貸家建付地評価を指します。

式の後段部分
「Ａ」×０．３(*4)×０．５(*5)×０．７(*6)

＊４
「０．３」は、購入価格「Ａ」に対する建物の割合です。割合については、式前段部分の土地のところでご説明しました。

＊５
「０．５」は、固定資産税評価額に対する割合を指します。贈与税について、固定資産税評価額を用いて建物を評価しますが、建物の固定資産税評価額は、実勢価格のおよそ半分であることから、ここでは０．５を掛けます。

＊６
「０．７」は貸家割合です。

…以上のことを踏まえて、前述の式を算出していきますと、

「Ａ」×０．７×０．８×０．７９　＋　「Ａ」×０．３×０．５×０．７　≦　約４５００万円

つまり、およそ４５００万円以下の賃貸物件を贈与すると、贈与税が一切かからないことになります。

さらに、これは実際に運用にも左右されますが、贈与後の賃料収入については、お子様の所得となりますので、贈与税の心配はありません。

結果、評価額を上回る資産を、贈与税の負担なしにお子様へ移転できるだけでなく、将来に向かって賃貸収入が得られる、効果的な贈与が行えます。




なお、詳しいことにつきまして、また、ご不明な点等がございましたら、ご遠慮なくお問い合わせ下さい。